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 不動産の売買時などに知っておきたいよくあるトラブルQ＆A |
Ｑ. 「手付」とはどのようなものですか？ 「手付」を交付しているときはいつでも「手付流し」で契約を白紙に戻すことができるのですか？
Ａ. 「手付」を放棄し、またはその倍額を返還すれば、売買を解除できることを予定して交付される手付を「解約手付」といいます。その他に約定のない場合、民法は手付を、この解約手付としています［民法557条］。この他に、契約が成立した証拠となる「証約手付」があります。手付をおいて、ともかく契約が成立したことの証拠とするわけです。
さらに、契約を一方的に破棄したり、債務を履行しなかったりした場合に、その交付した金銭を相手方に没収されたり、その倍額を相手方に返さなければいけないという「違約手付」があります。違約金として損害賠償額を予定するものです。
したがって、手付について何の特約もしないときは、解約手付とされることになります。
契約に「買主が本契約を不履行のときは手付金は売主において没収し、返却の義務なきものとする。売主が不履行のときは買主へ手付金を返還するとともに手付金と同額を違約金として別に賠償するものとする」というような表現のあるときは、解約手付でもあり、違約手付でもあることになります。
なお、宅地建物取引業法は宅地建物取引業者が売主であるときは、どんな手付でも解約手付になるとしています［業法39条1項］。ただし、注意すべきは手付を交付したからといっていつでも契約を解除できるものではありません。［民法557条］は、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは―（中略）―契約を解除することを得」と規定しています。
「履行に着手」するということはどういうことでしょうか。一般に、債務の履行行為の一部をし、または履行をなすために必要となる前提行為をすることをいう、と解されています。
したがって、主観的に履行しようというつもりだけでは「履行の着手」にはなりません。
「履行に着手」するには、通常、費用がかかります。そのような段階で解除したのでは、費用をかけた者に損害を与えることになります。また、「履行に着手」するということは、契約に強い期待をもつことになり、ここで無条件に契約を解除できるとしたのでは、その期待を裏切ることになります。このような理由で、まだ「履行に着手」していない相手方に対してだけ契約の解除を認めました。逆にいえば契約を解除しようとする者自身が「履行に着手」していても、相手方が「履行に着手」していなければ契約を解除することができるということになります。
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Ｑ. マンションの売主が約束の日に「登記」や「引き渡し」をしてくれそうにもありません。 どのような対応策がありますか？
Ａ. あなたは相手方と土地について売買契約を結んだわけですから、通常はあなたが代金を支払うのと同時に、売主はそのマンションをあなたに引き渡し、移転登記をする義務を負います。あなたは、売主に対して移転登記や引き渡しを請求できますし、売主がこれをしないときは、売買契約の「債務不履行」の責任を追及できます。
債務不履行には３つの類型があります。
1. 債務者の責に帰すべき事由に因りて履行することができなくなった場合［民法415条後 段］。すなわち、履行不能です。
2. 履行が可能なのに債務者が履行をしない場合。すなわち、履行遅滞です。
3. 債務者は履行をしたが、これが債務の内容と違って不完全である場合。すなわち不完全履行です。
ご質問のケースは、引き渡しをなすべき履行期が来ても引き渡しがなく、しかも引き渡しが不可能になったわけでもないでしょうから、履行遅滞に当たります。あなたが損害賠償請求をすることができるのは、履行遅滞によって生じた損害です。
損害は次の２つがあります。
1. 履行遅滞のために、つまり、履行期に引き渡しがなかったために、あなたが余分の支出を余儀なくされ、または既存の財産がそれだけ減少した場合の「積極的損害」です。
たとえば、あなたが仕方なく住むために別のマンションを借りるために支払った礼金・手数料や家賃がこれです。
2. 履行遅滞のために、あなたが得べかりし利益を失った場合の「消極的損害」です。
これは、履行期に売主が引き渡しをしてくれていたらあなたが得ていたであろうと考えられる利益です。そのマンションを利用して、何かしようとしてたときの利益などが考えられます。
また、履行遅滞の場合、相手方に「相当の期間」を定めて催告し、その期間内に履行が為されないときに契約を解除することができます［民法541条］。この催告は、通常その証拠を残すために内容証明郵便（配達証明つき）でします。しかし、はじめの催告のときに「○日までに履行しないときは契約を解除します」と、条件付の解除の意思表示をしておけば、再度の解除通知は不要です。実務上はこのようにすることが多いです。
あなたが契約を解除したときは、残代金債務を免れ、相手方に対して支払済の手付金等の返還請求ができます。この他に、あなたに損害が発生すれば、その賠償も請求できます。違約金を定めているときは、損害額を立証しないで定めた金額の請求ができることになります（前頁参照）。
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Ｑ. 土地を買ったのですが、実際に測量したところ登記簿どおりの広さ（地積）がありません。この場合、売主に対してどのようなことが言えるでしょうか？
Ａ. 登記簿記載の地積が実測面積を指示するものでないことはほとんど常識です。
したがって、契約書に○○平方メートルと書いてあっても、これは所在地・地番・地目などと相まって、契約目的物を特定するためのものでしかありません。
この場合は実測面積と異なっていても異議を述べることはできません（通常はこのケースの方が多いと思います）。これに対し、不動産会社が宅地を分譲する場合で、各区画ごとの面積を実測し、それを登記面でも契約面でも表示し、平米当りの単価を基準にして代金をきめるような場合は、「数量を指示した売買」といえます。この場合には、次の３つの責任追及の方法が認められています［民法565条・563条］。
1. 不足部分の割合に応じて代金の減額を請求することができます。これは契約の一部解除です。したがって、買主は不足部分相当の代金債務を免れ、すでに全額支払済であればその部分の返還を求めることもできます。
2. 目的地の実際の面積がわかっていたら買わなかったであろうという事情があれば、契約の全部を解除することができます。
3. 代金減額を請求する場合でも、契約を解除する場合でも、さらに損害があればその賠償を請求することができます。
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Ｑ. 建売住宅を購入しました。ところが欠陥住宅らしく、基礎が手抜きされていたためか家がかなり傾いてきており、廊下にビー玉を置くと自然に動き出します。このような場合、売主にどのような請求ができますか？
Ａ. 通常の注意をしたけれども発見できなかった欠陥を、民法では「売買の目的物の「隠れた瑕疵」」とよび、買主の保護を図っています［570条・566条］。
買主は瑕疵のために、契約の目的を達成できない場合に限り契約を解除することができ、その他の場合は損害賠償を請求することができます（これらの権利はいずれも瑕疵を知ったときから１年以内に行使すべきものとされています）。
1. 「隠れた瑕疵」といえるほどの欠陥があるかが問題となります。通常施工される程度の工法を用いていないために家が傾いた場合などは、これにあたるでしょう。
2. 「契約の目的を達成できない場合」といえるかも問題です。家が傾いたため住宅としての効能の大半が失われる場合はこれにあたり、契約の解除まで認められることになるでしょう（そうでないときは損害賠償だけになります）。
3. この他に、その修繕を請求できるかということも問題となります。この点は学説上難しい議論のあるところですが、最近では修繕義務を認めるものが多いです。
なお、修理不能の場合には、契約の目的を達成しえないものとして契約を解除することができます。技術的に可能であっても、過大な費用・日数を要するような場合も、修理不能と考えられ、契約解除が認められるでしょう。また、契約を解除すると買主は支払済みの代金の返還を請求することができるほか、損害が発生すればその賠償の請求もできます。
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