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 不動産の売買時などに知っておきたいよくあるトラブルQ＆A |
Ｑ. ある不動産仲介業者に土地売却の仲介を依頼しました。このとき「専任媒介契約」にしてくれと言われました。専任媒介契約とはどのようなものでしょうか？
Ａ. 「専任媒介契約」というのは、ある物件についての媒介をある業者に依頼すると、その他の業者へは依頼することができないというものです（あなた自身が取引の相手方を探して契約をすることはかまいません）。
宅建業法は依頼の期間を３ヶ月を限度とし、これを超える期間を定めたときは３ヶ月に短縮することとしました［業法34条の2第3項］。この期間はあなたから申出があれば更新できますが（自動更新の特約は無効）、その期間も３ヶ月を限度としています［同条4項］。
業者は業務処理状況を２週間に１回以上あなたに対して報告するよう義務づけられています［宅建業法34条の2第6項］。 あなたが、媒介契約の有効期間内に他の業者に依頼して取引を成立させた場合、あなたは、約定報酬額相当の違約金を支払わなければなりません。 これが専任媒介契約の特色です。
専任媒介契約においても、あなた自身が発見した相手方と取引することはできます（自ら発見した者と取引する旨を業者に通知しなければなりません。有効期間経過後は業者への通知は必要ありません）。
その場合、および業者の責めに帰すべからざる事由により媒介契約が解除された場合、あなたは業者に対し専任媒介契約の履行に要した費用を支払わなければなりません。
その費用とは、権利関係の調査費、交通費、通信費などです。
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Ｑ. 「買付証明書」「売渡承諾書」なる文書を出してくれといわれるケースがあるようですが、これらは法的にどんな意味を持つものですか？
Ａ. これらは、買主が購入、売主が売却の意思を表明する文書ですが、確定的意思表示とはみられず、いつでも撤回・取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。判例でもそれらの交付だけでは売買契約自体の成立を否定しています。
「売渡承諾書は、売買交渉を円滑にするため既に合意に達した取引条件を明確にしたにすぎないもの」（東京地判 S59.12.12）（判タ548号159頁）。
「売渡承諾書は、まだ売買代金額が確定していない上、有効期限が付してあって、売主が買主に対し、右有効期限内に右条件について合意が成立すれば、本件土地等の売買契約を締結する意思のあることを示す、道義的な拘束力をもつ文書にすぎない」（奈良地葛城支判 S60.12.26）（判タ599号35頁）。
したがって、このような判例の立場からは、売り主（または買い主）の確定的意思表示とはならないということになり、いつでも撤回することができます。
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Ｑ. 「申込証拠金」とか「交渉預り金」というものを仲介業者から要求されました。これらはどのような性格の金銭なのでしょうか。また、契約に至らなかったときは返還されるものなのでしょうか？
Ａ. 最近では、仲介業者に依頼するとそれらの金銭を要求してくることがよくあります。「申込証拠金」というのは、法律上の根拠のないものであり、不動産取引の実務において授受されるようになってきたものです。したがって、その法的性格については当事者の意思、商習慣等を総合的に判断して決めるべきです。申込証拠金は、予約金や申込金などと呼ばれることもありますが、その授受をもって売買の予約契約の成立というのは無理な場合が多いと思われます。
これらは、「優先順位の確保」、「申込の意思が明確になった」という証拠として授受されるものということになりますので、申込者の購入意思が喪失し、最終的に契約に至らなかったときは、これらの金銭は返還されることになります。 契約に至れば代金の一部に充てられます。
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Ｑ. 「権利証」とはどういうものですか？ 紛失してしまったらどうすればよいのですか？
Ａ. 「権利証」というのは、不動産売渡証に登記所の登記済みの印を押されたもので、移転登記の際に必要な書類です（登記済証ともいわれます）。しかし、権利証がないからといって不動産の売買ができないということはありません。売買契約の効力には何の影響もないのですが、多少の不便が伴います。
登記申請に必要な書類として、登記義務者（ここでは売主）の所有権に関する登記済証（権利証）［不動産登記法35条1項3号］があります。
売主の権利証の提出が求められるのは、本人証明または本人の真意の確認のためのものです。したがって、権利証が"滅失したとき"は、その登記所で登記を受けている成年２人以上が、登記義務者（売主）として申請しようとしている人がその本人に相違ないということを保証した書面（保証書といいます）を提出することで、登記済証に代えることが認められています［同44条］。
ただしこの保証書によって所有権移転登記の申請があった場合には、登記官はすぐには登記を実行できず、郵便で登記義務者（売主）に問合せをし、間違いないという回答を得てはじめて申請どおりの登記を実行します［同44条の2］。この意味で時間がかかります。
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Ｑ. 不動産の売主の「代理人」と称する人物が売買契約に出て来ることになりました。この場合どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか？
Ａ. 代理人契約の場合でも、真実代理権のある代理人Ｂが本人Ａに代って契約に立ち会う場合は問題ありません。本人が出頭したのと同じ効果が発生します。問題は"ニセ物の代理人"である場合です（実際によくあります）。この場合、ニセ物ですから原則は無権代理となり、本人にその効果は及びませんが、一定の場合には「表見代理」といって、本人に効果が及ぶ場合が民法に規定されています。
1.代理権を与えていないのに本人ＢがＣに代理権を与えたと表示した場合、ＢはあなたＡの悪意（Ｃに代理権がないことを知っていたこと）または過失（Ｃに代理権がないことを過失により知らなかったこと）を立証しないかぎり、Ｂは本人として責任を負うことになります［同109条］。
2.Ｃが代理権の範囲をこえて代理行為をしたとき、Ａがその行為についてもＣに代理権があると信じ、かつそう信ずることにつき「正当ノ理由」がある場合も同じです［同110条］。
3.以前Ｃが持っていた代理権が代理行為のときには消滅していた場合、ＡがＣにまだ代理権があると信じ、かつそう信ずることにつき「正当ノ理由」がある場合も同じです［同111条］。
代理権を与えたことを示すものとして、通常用いられるのは委任状と印鑑証明書です。
したがって相手方のあなたＡは、代理人と称するＣに対して、委任状の呈示を求めるのは当然ですが、ＣがＢの印鑑を盗用したりして偽造の委任状を持ってくる場合もあるので、委任状の確認だけでは不十分です。本人に電話などを入れて確認するほうが安全です。
実印の押してある委任状と印鑑証明書を持参した者との契約では、「正当ノ理由」を認めた判例が多いのですが、家族の場合などは、簡単に実印や印鑑証明書を取り出せるので、否定する場合もあります。
代理権授与の有無については、念には念を入れて確かめるにこしたことはありません。
判例もケースバイケースで、きちんと確かめたかを調査して結果を出しています。
なお、無権代理の場合でも、あなたとしては無権代理人Ｃに対して、「１.売買契約の履行を求める」か「２.損害賠償を請求すること」ができます［民法117条］。
どちらを選ぶかはあなたの自由です。
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